Définition d'une vacance

Rafico Ruiz invite Maurice Cox et Mio Tsuneyama à redéfinir la vacance comme une condition générative

Le texte suivant est un extrait de Quels espaces peuvent définir l’état vacant?, une discussion qui s’est tenue le 15 janvier 2026 au Théâtre Paul-Desmarais, à l’occasion du lancement de la nouvelle édition du Programme de bourses de recherche CCA-WRI.

RR: Quels lieux définissent la vacance? Les économies évoluent, les populations diminuent. Des logements, des usines, des bâtiments publics et d’autres sites sont laissés à l’abandon. Ces formes d’inoccupation reflètent les cycles récurrents de croissance et de déclin, urbains comme ruraux, et mettent en évidence les fractures sociales et spatiales qui traversent la vie locale à différentes échelles. Parallèlement, elles invitent à repenser la manière dont le territoire est valorisé, façonné et habité.

Le CCA est très heureux d’avoir pu engager un dialogue avec le Window Research Institute (WRI). Nous lançons un programme de trois ans consacré à la vacance des lieux en tant que réalité urbaine et rurale. Notre objectif est d’étudier ces sites vacants, leur genèse et ce que leur avenir laisse présager.

MC: Historiquement, la vacance a été associée à une désindustrialisation rapide, à la dissociation du travail et de la production d’avec la vie urbaine, et au déclin démographique qui s’ensuit; or, le programme CCA-WRI en a fait un geste réparateur et créateur, un acte d’optimisme visant à réimaginer le territoire.

La question de la vacance urbaine m’occupe depuis de nombreuses années, en particulier dans le cas des villes qui se retrouvent avec une quantité considérable de friches sans savoir comment les exploiter. Je prendrai ici l’exemple de Détroit, qui était la cinquième plus grande ville des États-Unis dans les années 1940-1950, elle comptait alors près de 1 800 000 individus – un chiffre qui, en soixante-dix ans, est retombé à 640 000 personnes.

Lorsqu’une ville connaît un tel exode, les bâtiments qu’occupaient ses institutions dynamiques demeurent longtemps après le départ des personnes qui les habitaient. Comment régénérer une ville qui n’a plus d’usage pour les deux tiers de son parc immobilier ? La tâche est d’autant plus complexe que plusieurs vagues successives de démolitions ont laissé Détroit avec une superficie vertigineuse de terrains vacants – 181 km².

Vue d’une prairie urbaine à Détroit, dans le Michigan, en 2018. photographie numérique © Avec l’autorisation du City of Detroit Planning Department

MC: Ce territoire qui nous a été légué – nous, les urbanistes d’aujourd’hui – ne forme malheureusement pas un ensemble cohérent, comparable à un grand parc central. Les campagnes de démolition successives ont au contraire produit un tissu morcelé et dispersé. Un pâté de maisons peut ne compter que deux logements occupés au milieu de parcelles vides, quand le suivant en alignera vingt avec à peine quelques terrains vacants. Dans bien des cas, il existe une surabondance de terrains qui n’ont pour ainsi dire aucune utilité fonctionnelle.

Réunir architectes et architectes paysagistes autour de cette situation permet d’amorcer une réflexion : quels terrains laisser ouverts et lesquels devraient être construits? On peut dès lors réimaginer un avenir où les terrains vacants sont considérés comme les composants d’un système écologique plus vaste et régénérateur.

Détroit s’est attaqué à cette question en expérimentant une série de stratégies paysagères dans différents quartiers touchés par la vacance immobilière. Dans chacun de ces laboratoires de quartier, une zone d’environ 0,6 km² a été délimitée pour y mettre en œuvre des modalités d’aménagement des terrains vagues et de réutilisation adaptative des bâtiments inoccupés. Ces initiatives sont conduites par des architectes paysagistes en collaboration avec des urbanistes pour développer un ensemble de typologies de quartier, qu’elles s’appuient sur l’agriculture, la gestion communautaire ou le patrimoine.

L’une de ces expériences se déroule au cœur du quartier Fitzgerald, où vingt-sept terrains vagues ont été regroupés – de part et d’autre des rues et des ruelles – pour créer un parc de trois acres baptisé en hommage à la légendaire chanteuse de jazz Ella Fitzgerald. La conception du parc illustre comment on peut créer une vision cohérente à l’échelle d’une rue de quartier en mobilisant la peinture routière comme outil graphique pour modérer la circulation, mais aussi relier les différentes composantes du parc entre elles. Celui-ci est par ailleurs connecté au reste du quartier par une nouvelle voie verte piétonne qui tire parti des terrains vagues intercalés entre les habitations. Grâce à ces stratégies paysagères complémentaires, la communauté de Fitzgerald dispose désormais, en son centre, d’un lieu de rassemblement qui incarne sa vision collective.

Vue aérienne du parc Ella Fitzgerald à Détroit, dans le Michigan, en 2018. photographie numérique © Avec l’autorisation du City of Detroit Planning Department

MC: Dans ce même quartier, une stratégie alternative reconfigure les parcelles dispersées en une mosaïque vivante de prairies fleuries et de jardins de plantes vivaces.

Associée à la réhabilitation de dizaines de maisons inoccupées, cette approche a permis d’attirer de nouvelles familles et de repeupler ainsi le quartier sans provoquer de déplacement de population.

Ce n’est là qu’une étude de cas  parmi les nombreuses stratégies de revitalisation urbaine engagées dans les différents quartiers de Détroit. Et les résultats parlent d’eux-mêmes : le dernier recensement a confirmé qu’après soixante-dix ans de déclin démographique continu, Détroit a connu il y a deux ans, pour la première fois, une croissance de sa population. Un cap décisif a été franchi, et les zones qui se redéveloppent aujourd’hui sont précisément celles où nous avions anticipé le retour de la croissance et la restauration de la vie communautaire.

Vue du processus de participation citoyenne à Détroit, Michigan. Vers les années 2016. Négatif couleur 35 mm © Avec l’autorisation du City of Detroit Planning Department

MT: Venant de Tokyo, notre approche de l’architecture est marquée par la cohabitation avec les rebuts urbains et le sol. Après la Seconde Guerre mondiale, Tokyo était dévastée et en grande partie vacante. Aujourd’hui, cette désaffection est le fruit d’une économie immobilière et d’un secteur de la construction axés sur la croissance, qui ne peuvent se maintenir que dans un cycle constant de construction et de démolition.

Depuis trente ans, notre économie stagne et notre population décline. La ville reflète ce contraste : de nombreuses maisons vides sont laissées à l’abandon, constituant ce que nous appelons la « ville expirée ». Jeunes architectes, nous avons commencé à travailler sur cette ville expirée, en rénovant des maisons et des jardins abandonnés pour les transformer en cafés ou en habitat partagé. Au Japon, le cycle de vie d’une maison n’est que de trente ans, ce qui génère une abondance de déchets urbains – autant d’occasions d’inventer de nouvelles typologies, le marché ne s’intéressant pas à ces logements vides dépourvus de valeur marchande réelle.

Lors de la transformation d’une maison individuelle, inoccupée depuis plusieurs années, en logement pour sept personnes, les éléments architecturaux du bâtiment existant ont servi de point de départ à une nouvelle typologie. Ainsi, une porte en acier à quatre panneaux, découverte au cours des travaux de démolition entre deux cloisons. Ces éléments ont contribué à créer une sensation de respiration entre les espaces communs, permettant à des personnes sans lien familial de cohabiter confortablement.

Studio mnm, Vue de House for Seven People en cours de construction à Tokyo, par le Studio mnm, Japon, 2013. Photographie numérique. © Studio mnm

Sadao Hotta, Vue extérieure de House for Seven People à Tokyo, par Studio mnm, Japon, 2014, photographie numérique. © Sadao Hotta

MT: Dans « Holes in the House », je rénove une maison de quarante ans tout en continuant à l’habiter. Au Japon, où la durée de vie moyenne d’une maison n’excède pas trente ans, elle était vouée à l’abandon. Nous l’avons sauvée pour en faire un terrain d’expérimentation pour notre cabinet d’architecture. En perçant des ouvertures dans les surfaces, on crée entre les pièces des relations qui donnent naissance à un nouvel environnement intérieur.

Après avoir démoli une partie de la maison, nous avons décidé d’y vivre pendant un an, sans fenêtres. Les cafards et les moustiques s’y introduisaient facilement – nous avons beaucoup souffert. Une fois les nouvelles fenêtres posées, ça a été un vrai bonheur de profiter du confort qu’elles nous apportaient, quelque chose que l’on n’a pu découvrir qu’en habitant le bâtiment tout en le rénovant. À chaque réparation, on ressentait pleinement le bien-être que cela nous procurait.

Ryogo Utatsu, Vue de l’escalier dans Holes in the House à Tokyo, par Mio Tsuneytama et Fuminori Nousaku, Japon, 2024. Photographie numérique. © Ryogo Utatsu

MT: Dès lors qu’on aborde les maisons comme des ressources, les terrains vagues commencent eux aussi à apparaître sous ce jour. Nous avons ainsi rendu à notre parking bétonné son état originel de terre, créant un petit cycle du sol ici même, en ville. Le sol est à la fois le substrat vivant qui nous nourrit et le fondement de l’architecture. La manière dont une structure entre en contact avec le sol est fondamentale. Les fondations traditionnelles en pierre coexistent avec le milieu pédologique, permettant à l’oxygène et à l’eau d’atteindre les micro-organismes qui y vivent. La ville moderne est saturée de fondations en dalles de béton qui isolent le sol et provoquent sa stagnation. Nous avons recherché des méthodes de construction qui coexistent avec cet environnement et préservent sa productivité, en travaillant précisément sur les fondations, là où le sol et l’architecture se rencontrent.

Junpei Suzuki, Vue de Piles and Pointed Roof en cours de construction à Tokyo, par Mio Tsuneyama et Fuminori Nousaku, Japon, 2025, photographie numérique. © Junpei Suzuki

MT: Au cœur de Tokyo, où l’espace est limité, nous avons conçu un projet reposant sur huit pieux en guise de fondations indépendantes. Dans les zones basses de la ville, où le sol est meuble, les pieux sont devenus un obstacle aux constructions ultérieures. Pour y remédier, nous avons opté pour des pieux tubulaires en acier, qui ne polluent pas le sol lors de leur mise en place et peuvent être retirés simplement en inversant le sens de rotation de la vis au moment de la démolition. Nous avons également aménagé des fossés de drainage naturel pour permettre à l’eau de pluie de s’infiltrer à nouveau dans le sol.

Le sol urbain se cache sous la surface, formant un vide que les gens remarquent à peine. Je suis convaincue que l’architecture et l’urbanisme peuvent transformer ce vide en ressource. En travaillant avec la vacance, nous avons élaboré notre idée d’une connexion globale entre le sol et le bâtiment, en adaptant notre mode de vie à la cohabitation avec d’autres espèces et en construisant une architecture respectueuse du sol.

Junpei Suzuki, Vue des fondations de Piles and Pointed Roof à Tokyo, par Mio Tsuneyama et Fuminori Nousaku, Japon, 2025, photographie numérique. © Junpei Suzuki

RR: Une chose que j’ai remarquée dans vos travaux respectifs, c’est la diversité des échelles auxquelles vous opérez. D’abord à Détroit, à l’échelle territoriale, en dépassant les limites de la ville. Puis, Mio, tu as présenté ta propre maison et des projets qui s’inscrivent à l’échelle du bâtiment. Ma question porte sur la perception de la vacance comme un état statique. Est-il difficile de travailler avec des terrains ou des bâtiments considérés comme tels ?

MC: En 2013, Détroit a touché le fond en se déclarant en faillite – la plus grande faillite municipale de l’histoire des États-Unis. Pendant plusieurs décennies, la ville s’était contentée de gérer un déclin tenace, une assiette fiscale en baisse et un parc immobilier qui ne cessait d’augmenter, composé de milliers de bâtiments et de terrains vacants. Face à de tels défis, que peut apporter l’architecte? Comme vous pouvez vous en douter, les architectes avaient tendance à proposer une combinaison de constructions neuves et de réhabilitations adaptatives dans une ville qui comptait déjà des milliers de structures inoccupées. Ma première impulsion a été tout autre : faire appel à une discipline voisine, l’architecture paysagère, dont les spécialistes ne regardent pas un terrain vague comme vacant, mais comme une terre en jachère, en attente de régénération.

La première professionnelle du projet que j’ai recrutée en tant que nouvelle directrice de l’urbanisme de Détroit était d’ailleurs une architecte paysagiste, Alexa Bush. L’objectif était de redéfinir ce que la population attendait du paysage urbain, en lui faisant percevoir sa valeur comme facteur de bien-être et de qualité de vie, à travers la conception de parcs de grande qualité, de voies vertes et de modèles de gestion des terres nécessitant peu d’entretien, susceptibles d’être déployés à plus grande échelle.

Plutôt que des aménagements paysagers réclamant des programmes actifs et un entretien intensif, pourquoi ne pas proposer des prairies fleuries et des vergers? Ces stratégies alternatives visaient à rassurer la population locale sur la régénération de leur quartier, même en l’absence de construction de nouveaux logements et de nouvelles personnes.

Vue de Ella Fitzgerald Greenway à Détroit, Michigan, 2019. photographie numérique © Avec l’autorisation du City of Detroit Planning Department

MC: Le plus grand défi était bien sûr de convaincre une population très sceptique que cette approche paysagère (la plantation de cent prairies fleuries dans le cas de Fitzgerald) constituait aussi une stratégie de développement économique. Pouvait-on amener les gens à percevoir l’intérêt de transformer vingt-sept terrains vacants au cœur de leur quartier en un parc de trois acres? C’était sans précédent, et la stupéfaction était réelle. En aidant la population à imaginer des usages à la fois restaurateurs et esthétiques pour ces terrains, ces stratégies ont, j’en suis convaincu, contribué à enrayer l’exode hors du quartier.

En travaillant dans un autre quartier, la stratégie aurait pu être de proposer un verger. Ailleurs : une voie verte artistique. Toutes ces façons de redonner aux terrains vacants une perspective de renouveau ont permis aux gens de mesurer ce qui était possible et leur ont redonné un sentiment d’optimisme.

Vue de fleurs sauvages urbaines en fleur à Détroit, dans le Michigan, en 2019. photographie numérique © Avec l’autorisation du City of Detroit Planning Department

MT: Au Japon, la réglementation prévoit une dérogation au permis de construire dès lors que plus de la moitié d’une structure existante est conservée. Or, dans un pays où la grande majorité des maisons inoccupées est en bois, la distinction entre charpente, finitions et même mobilier est extrêmement floue.

Il est d’ailleurs courant, au Japon, de démonter des éléments architecturaux pour les réemployer dans d’autres bâtiments. Il existe un concept dit de « bâtiment comme réserve de matériaux » : les maisons en bois inoccupées deviennent des nœuds dans un réseau fluide. Bien que le système n’offre que la possibilité de subventionner la démolition, les architectes ont imaginé d’autres voies pour transformer les maisons inoccupées en ressources : reconversion, réaffectation et décyclage.

Le contexte social qui a produit ces maisons inoccupées — reconstruction d’après-guerre, déclin démographique, stagnation économique — est ainsi devenu un tournant dans l’architecture contemporaine.

Traduit de l’anglais par Gauthier Lesturgie.

Définition d'une vacance

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